Wijziging akte van splitsing soms wel, soms niet noodzakelijk

In de praktijk ervaren wij als notariskantoor vaak problemen rond appartementensplitsingen. Veel kan worden geregeld in een huishoudelijk reglement, maar vaak moet bij wijzigingen in de feitelijke situatie de akte van splitsing worden aangepast. 

Zo speelde een situatie waarbij een eigenaar van een appartement op de begane grond een gedeelte van de bij het appartement behorende tuin via een erfdienstbaarheid in gebruik wilde geven als toegangsweg voor een buurperceel. Hiervoor moesten de bestaande tuinmuur en de berging worden verplaatst. Omdat de VvE-vergadering hiervoor geen toestemming heeft verleend, moest de kantonrechter er aan de pas komen voor een vervangende machtiging. Die wees het verzoek af.

De appartementseigenaar ging in hoger beroep bij het Gerechtshof waarop de beschikking van de kantonrechter werd bekrachtigd. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen kan de appartementseigenaar wel zonder toestemming van de VvE een erfdienstbaarheid vestigen (dat bleek uit een artikel uit het wetboek en uit het splitsingsreglement), maar dan moet de aard van de erfdienstbaarheid wel in overeenstemming zijn met de bestemming die in de splitsingsakte is opgenomen. Hier was dat niet het geval omdat de bestemming volgens de splitsingsakte “tuin en berging” is. 

Toestemming voor een afwijkend gebruik kan slechts worden gegeven wanneer dat afwijkend gebruik tijdelijk van aard is, persoonlijk en eenvoudig is terug te draaien. Als dit alles niet het geval is, moet op grond van de wet een wijziging van de bestemming plaatsvinden door wijziging van de splitsingsakte. Uit de splitsingsakte moet volgens vaste jurisprudentie namelijk voor derden de goederenrechtelijke situatie kenbaar zijn. In de verzoekschriftprocedure kan de appartementseigenaar dus niet bewerkstelligen dat op basis van een correcte belangenafweging toestemming wordt verkregen voor een situatie die blijvend afwijkt van hetgeen in de splitsingsakte is bepaald. Het Hof volgt de appartementseigenaar niet in haar betoog dat haar verzoek betrekking heeft op een tijdelijke situatie die zal kunnen bestaan in afwachting van een wijziging van de splitsingsakte die ook volgens haar uiteindelijk wel nodig is. 

De situatie die de appartementseigenaar wil bewerkstellingen is niet een tijdelijke, maar een permanente situatie. Als die eenmaal is gerealiseerd (en er een erfdienstbaarheid is gevestigd), is die in beginsel niet meer eenvoudig terug te draaien. Dat er een wijziging van de splitsingsakte op handen is die de door de appartementseigenaar gewenste situatie regelt, is nergens uit gebleken en ligt gelet op de stemverhoudingen tijdens de laatst gehouden VvE-vergadering ook niet voor de hand. Onder die omstandigheden kan dus in ieder geval niet op zo’n wijziging worden vooruitgelopen. 

Het Hof gaat geheel voorbij aan de stelling van de appartementseigenaar dat het splitsingsreglement in dat geval een ‘dode letter’ wordt voor zover het splitsingsreglement bepaalt dat de VvE-vergadering toestemming kan verlenen voor een gebruik van een appartement dat afwijkt van de bestemming in de splitsingsakte. Immers, deze bepaling in het splitsingsreglement kan worden gebruikt voor een van de bestemming afwijkend gebruik dat wel voldoet aan de hierboven genoemde criteria. Dit betekent dat het de appartementseigenaar niet vrij staat om zonder wijziging van de splitsingsakte de door haar beoogde toestand, waarbij blijvend haar tuin wordt gebruikt als inrit ten behoeve van de buren, te bewerkstelligen. Het verzoek van de appartementseigenaar om een vervangende machtiging te verlenen kan daarom niet worden toegewezen en ook de overige verzoeken ketsen hierop af.

De les die uit dit verhaal kan worden getrokken is om bij feitelijke wijzigingen rond een appartementencomplex, altijd contact met de notaris op te nemen. De notaris is de specialist op het gebied van appartementsrechten. Had de appartementseigenaar vooraf haar licht opgestoken bij de notaris dan had haar dit veel tijd, kosten en moeite bespaard.